De wereld van het gebouwbeheer professionaliseert snel. Grote gebouwbezitters zoals de Rijksgebouwendienst en de Dienst Vastgoed Defensie stoten eigen technische onderhoudskennis af en zoeken manieren om de staat van hun bezit integraal te inspecteren en onderhoud integraal uit te besteden. Jan Stoker, zelf afkomstig uit het gebouwbeheer, doceert er over aan de Hogeschool Utrecht en doet er promotieonderzoek naar aan de TU/Delft.
Opeens gaat het in onderhoud over Boei, NEN en ‘assets’… wat is er aan de hand?
‘Een grote aanjager van deze ontwikkeling is het Rijk. Dat realiseert het “Rijksvastgoedbedrijf”, dat medio 2014 zal worden opgericht. De gedachte is dat een deel van het vastgoed van het Rijk, bijvoorbeeld dat van de Rijksgebouwendienst maar ook dat van Rijkswaterstaat en van Defensie, dan door één organisatie, het Rijksvastgoed en Ontwikkelingsbedrijf, RVOB, beheerd gaat worden. Een kleine organisatie die het onderhoud en het beheer uitbesteedt op basis van strategische overwegingen. Dat vraagt om een systematiek waarbij efficiënt en controleerbaar de conditie van een gebouw (dan hebben we het over alles aan een gebouw dat niet productiegebonden is, we noemen dat in jargon de ‘asset’) wordt vastgesteld, en ook om een systematiek waarin aan de hand van de strategie, de bestemming van dat gebouw, een meerjaren uitvoeringsplan kan worden aanbesteed. De NEN 2767, een methode voor het vaststellen van de conditie van alle onderdelen van een gebouw, speelt daar een grote rol in. Maar daarmee weet je alleen nog wat bijvoorbeeld de staat van de installatie of van de kozijnen of van het dak is. Maar je wilt je gebouwen breder in beeld brengen. De Rijksgebouwendienst ontwikkelde daarom RgdBoei, dat staat voor de thema’s Brand, Onderhoud, Energie en Inzicht in het voldoen aan wet-en regelgeving.’
En de Hogeschool, onder andere die in Utrecht, leidt op tot Boei-inspecteur of adviseur…
‘Sinds een jaar of vier, ja. Een Boei-inspecteur inspecteert volgens een vaste en vergelijkbare conditieschaal, de NEN 2767, de technische elementen BEWT, (Bouwkundige, Elektrotechnische, Werktuigbouwkundige en Transporttechnische) van de asset op de thema’s van Boei.’
Dat is dan wel zeker een halve bouwkundige professor…
‘Dat valt wel mee. Zeker zijn het altijd mensen met een technische achtergrond. Maar het kenmerkende aan de Boei-inspecteur is dat hij buiten zijn eigen vakgebied kijkt en daar actie op onderneemt wanneer bijvoorbeeld de veiligheid in het geding is. Het was gebruikelijk bij de Rgd dat om de paar jaar wel vier of vijf inspecteurs langs kwamen, voor de klimaatinstallatie, het schilderwerk, de vloeren, de liften… en allemaal maakten ze hun eigen rapporten op die dus deels overlapten en in het slechtste geval tegenstrijdig waren. De Boei-inspecteur is als hij het schilderwerk inspecteert verplicht ook te noteren als hij ziet dat de zonneschermen vuil zijn, of als hij de liftschacht controleert te melden dat er regenwater in de ruimte is gekomen waar de liftinstallatie staat. Hij hoeft dan niet zelf die lift te inspecteren, maar moet er wel voor zorgen dat er wat aan gebeurt.’
Met als opbrengst…?
‘Dat je de conditie van een gebouw op alle relevante onderdelen in kaart hebt. Het gevolg is dat de Boei-inspecteur op een objectieve manier kan kijken naar integrale vervangingen en clustering daarvan. In plaats dat de ene keer de verwarmingsmonteur langskomt en de andere keer de vloerbedekkingsman en dan weer een schilder, kun je nu werkzaamheden tegelijk laten plaatsvinden en hebben bewoners of gebruikers minder last van je.’
Dan ligt het voor de hand om dat bij één partij aan te besteden…
‘Voor sommige opdrachtgevers is dat wenselijk en dan kan het concept Maincontracting een oplossing zijn. Een aantal “grote” asset-owners besteden integraal, dus BEWT, het contract uit aan een enkel bedrijf. Omdat bedrijven dit veelal niet alleen kunnen, wordt er samen gewerkt met andere bedrijven in onderaanneming. Dit bedrijf coördineert de activiteiten waardoor er een enkel aanspreekpunt is voor de opdrachtgever. Bij dergelijke contractvormen is het van cruciaal belang dat de gehele keten, van uitvoering tot contractmanagement, integraal uitvoering geeft aan de centrale opdracht van de hoofdaannemer.’
Tot zover klinkt het allemaal heel bekend. Het doet denken aan de Leidraad Efficiënt Samenwerken in Vastgoedonderhoud…
‘Ontzorgen, partnershipping, maincontracting, het is een ontwikkeling die al enige jaren plaatsvindt. Centrale vraag wordt steeds meer hoe je meetbaar kunt maken in welke mate er gezamenlijk aan één doel wordt gewerkt. Durf je naast je klant te staan en de gezamenlijke output centraal te stellen? Daar richt mijn onderzoek zich op: welke factoren bepalen een succesvolle samenwerking? Dan zou je natuurlijk aan financiële factoren kunnen denken, halen we de doelstellingen, bijvoorbeeld afgesproken besparingen, maar ook aan strategische doelen: behoudt het gebouw het onderhoudsniveau dat we van te voren afgesproken hebben, maar ook de factor mens is belangrijk: is de ‘partner’ wel in staat om het maintenance-contract goed na te leven?’
Dan heb je het al snel over groepsprocessen, of over psychologie, of zelfs of over iemand wel betrouwbaar is…
‘Nee, nee, dat is nadrukkelijk niet de bedoeling. Het gaat om het zakelijke en het technische. Je kunt wel bepaalde certificaten en kwalificaties van de contractpartners verwachten. Dit is allemaal dus onderwerp van mijn onderzoek, waarmee ik nu een jaar bezig ben.’
Een gesponsord onderzoek?
‘Inderdaad. Zeven partijen hebben allemaal evenveel geld ingelegd om dit onderzoek mogelijk te maken. Naast mijn hoofdtaak, het ontwikkelen van leerlijnen en doceren aan de hogeschool Utrecht, besteed ik 50 procent van mijn tijd aan mijn onderzoek. Onder de sponsoren bevindt zich een aantal marktpartijen dat een belang heeft om het concept maincontracting verder te ontwikkelen en de opgedane kennis te implementeren. Momenteel bestudeer ik de samenwerking bij een aantal concrete maintenance projecten. Een deel van deze kennis is in eerste aanleg voorbehouden aan de participanten Na mijn promotie komen meer gegevens beschikbaar.’