Het is voorwaar geen eenvoudig kunstje dat Talen Vastgoedonderhoud momenteel flikt op het vlak van bewonersparticipatie aan de Urkerweg in Emmeloord. Voor woningcorporatie Mercatus neemt Talen de flats Hulkesteijn, Nijenbeek, Verlehorst en Olde Putten stevig onder handen. Alle 140 woningen blijven ondertussen bewoond en niemand hoeft tijdelijk te verkassen.
Dit betekent: tussen de mensen staan en aanvoelen wat er leeft. Een groet hier, een bedankje daar, even langs de deuren met een vragenlijst, en als het nodig is een informatieavondje met soep. En alles met de lach van we-doen-het-samen. Groot onderhoud en bewonersparticipatie hebben elkaar nodig, zo blijkt. “Dag Bert, hebben jullie de kleur voor de nieuwe voordeur al uitgekozen?”
Aan de vier flats wordt momenteel full speed gewerkt. Ze worden aan de buitenzijde volledig vernieuwd, voorzien van prefab voorgevels en all-electric uitgevoerd. Er komen nieuwe, goed geïsoleerde puien met triple glas en louvrepanelen voor zonwering. De balkonhekken worden aangepast en de kopgevels krijgen een nieuw kleurenpaletje, zó fris dat Emmeloord er blij van wordt.
Ook energetisch gaat er het een en ander gebeuren. De flats krijgen een impuls die blaakt van duurzaamheid. De benodigde energie wordt opgewekt door 176 zonnepanelen per flat in combinatie met een bodem-warmtepomp (bron op 300 meter diepte) voor warm water en verwarming. De overtollige energie van de zonnepanelen wordt teruggeleverd aan het energienet. Maar dan heb je ook wat: de allereerste aardgasvrije appartementen in de bestaande bouw in de Noordoostpolder.
Lean plannen
Familiebedrijf Talen Vastgoedonderhoud is opgericht als schildersbedrijf in 1928 in Apeldoorn. Momenteel heeft Talen vier vestigingen en ruim zestig projecten in onderhoud. Actief is Talen in bijna heel Nederland. Alleen in Zuid-Holland, Zeeland en Limburg heeft men nog geen kennisgemaakt met deze Apeldoornse ‘doeners die denken’. Het bedrijf voert onderhoud uit aan woningen en gebouwen voor corporaties, gemeenten en professionele vastgoedeigenaren. Een willekeurige greep uit recente projecten: 89 eengezinswoningen in Epe, 39 appartementen in Sneek, 118 woningen in Woerden en 767 woningen in Bilthoven.
Onlangs werd Talen uitgeroepen tot beste werkgever in de sector bouw & infrastructuur. De uitverkiezing (jaarlijks gehouden door Effectory en Intermediair, zie kader) is natuurlijk prachtig. Tussen Tony’s Chocolonely, verzekeraar a.s.r. en Schiphol Group stond daar doodleuk Talen Vastgoedonderhoud.
Maar met alleen ‘leuk’ kom je vandaag de dag niet meer weg als onderhoudsbedrijf. Je bent eigenlijk zo goed als je laatste wedstrijd. Dat klinkt wat cru, maar daar komt het wel op neer. Het kan tien keer op rij fantastisch gaan, maar als je de elfde keer steken laat vallen, verdampen je credits als condens in de zomerzon.
Dus gaan we eens kijken hoe Talen de laatste wedstrijd er vanaf brengt. Op vrijdag 16 april brengt de redactie een bezoek aan het genoemde project. Uitvoerder Louw Post geeft een uitgebreide rondleiding, terwijl zo’n twintig vaklieden aan het werk zijn (vast personeel én partners).
Post toont de galerijen en het ketelhuis, wijst naar de landingsplekken voor de vleermuizen (“daar moest wel een ecoloog aan te pas komen”) en vertelt trots over de wtw-units die zijn gekoppeld aan de warmtepompen. De uitvoerder moet alle touwtjes aan elkaar knopen en zorgen voor een soepel traject.
Post zegt daarover: “We proberen faalkosten te voorkomen door lean te plannen en samen met de onderaannemers te overleggen over hoe we het gaan aanpakken. Na iedere flat evalueren we hoe het beter kan om de overlast en faalkosten zover mogelijk terug te dringen. In het ergste geval gaan we 35 keer de fout in, dat hoeft dus geen 140 keer te worden.”
Geen haantjesgedrag
In de schaftkeet zitten de directeuren Emiel Talen (de vierde generatie) en Mark van der Graaf klaar met koffie. Zij hebben een mooie term bedacht voor de aanpak van Talen: ‘vernieuwbouwen’. De verbouw wordt zóver doorgevoerd dat het uiteindelijke project voelt als nieuw.
Dat kunstje kan natuurlijk alleen worden gerealiseerd als de veiligheid op de bouwplaats (voor zover mogelijk) is gegarandeerd. En dat begint bij het begin. Voorafgaand aan een nieuw project wordt de situatie ter plekke tegen het licht gehouden. Waar zitten de risico’s en gevaren? Asbest? Glas? Hoogwerkers? Waar is de dichtstbijzijnde huisarts? Waar is het ziekenhuis? Wie is bhv’er? Pas als er voldoende overzicht is, kan het eigenlijke werk beginnen. Dan komt het aan op goed communiceren.
Erkend leerbedrijf
Jongeren opleiden is een ander verhaal. Ook daar is aandacht voor. Talen wil een duurzame bijdrage leveren aan voldoende technisch vakmanschap in de bouw en is daarom een erkend leerbedrijf waar (v)mbo-leerlingen terecht kunnen voor het praktijkdeel van hun opleiding.
Emiel Talen: “Dat houdt in dat we tijd en middelen vrijmaken om leerwerkplekken te creëren voor leerlingen. We maken gebruik van een praktijkleerplan en hebben een praktijkopleider in dienst die de leerlingen begeleidt. De praktijkopleider is opgeleid tot leermeester, draagt vakinhoudelijke kennis over en houdt contact met de school om op de hoogte te blijven van het verloop van de opleiding.”
Onderhoudsscenario’s
Samenwerken doe je als onderhoudsbedrijf met personeel, met bewoners, met wijkteams en met eigenaren. En natuurlijk met opdrachtgevers. Samen met hen worden per project doelstellingen geformuleerd voor duurzaamheid, energieprestaties, leefbaarheid, veiligheid en techniek. Daarnaast worden onderhoudsscenario’s voorgesteld, waarmee over de hele exploitatieduur een vooraf overeengekomen kwaliteitsniveau gegarandeerd kan worden tegen zo laag mogelijke kosten.
Op die manier heeft de organisatie zich de afgelopen 91 jaar kunnen ontwikkelen. Inmiddels heeft Talen ruim 25.000 woningen in meer dan 500 complexen opgeleverd op basis van langdurige samenwerkingscontracten. De doelstelling is lagere investerings- en lagere onderhoudskosten, minder risico’s, een betere kwaliteit van het werk en meer tevredenheid bij de bewoners. Voor efficiënt beheer worden meerjarenonderhoudsplannen (mjop’s) opgesteld met technische en financiële informatie.
Emiel Talen over mjop’s: “We inventariseren welke bouwdelen in welke hoeveelheden aanwezig zijn, brengen mogelijke verbeteringen en energiebesparende maatregelen in kaart en stemmen de beheersdoelstellingen af op het gewenste onderhoudsniveau en de beschikbare financiële middelen.”
Waterstof-ready
Hoewel groeien geen harde doelstelling is, groeide het bedrijf in de afgelopen vijf jaar gestaag. Tussen 2015 en 2020 verdubbelde de omzet en steeg het aantal medewerkers met veertig fte’s naar 230. En dat is nog steeds niet genoeg om het huidige werk aan te kunnen. Gezocht: teamleider, calculator/werkvoorbereider, schilder, projectcoördinator en bouwkundig uitvoerder.
Het zijn de onmisbare mannen en vrouwen voor renovatieprojecten zoals het bezochte werk in Emmeloord. Daar legt Talen momenteel een puike wedstrijd op de mat, zoals we hebben kunnen constateren. De vier flats worden ‘waterstof-ready’ gemaakt zodat ze straks het tekort aan duurzame stroom in de wintermaanden op kunnen vangen zonder stroom van het net. Dat vraagt om, kort samengevat, degelijk voorbereiden, continu bijsturen en voortdurend vooruitkijken. Emiel Talen: “We laten geen zaken op hun beloop.”
Effectory: bevlogen, klachtgericht en autonoom
Goede werkgevers verdienen erkenning. Daarom is onderzoeksbureau Effectory twintig jaar geleden begonnen met het in kaart brengen en belonen van goed werkgeverschap en het inspireren van organisaties met de kennis en kunde van andere goede werkgevers. Het keurmerk van Effectory is gebaseerd op de feedback van medewerkers. (Voor sollicitanten is dat het bewijs dat ze niet bij de eerste de beste werkgever aankloppen, maar bij een organisatie die ‘de mens’ hoog in het vaandel heeft staan.)
De door Effectory gekozen beste werkgevers onderscheiden zich van andere organisaties doordat ze luisteren naar hun personeel en feedback en ideeën van medewerkers gebruiken om zichzelf te verbeteren. De organisaties scoren hoog op ‘bevlogenheid’ en ‘klachtgerichtheid’ en medewerkers ervaren veel ‘autonomie’ omdat ze de vrijheid krijgen om hun werk op hun eigen manier in te richten. Kaders en prioriteiten zijn helder en de mensen zitten over het algemeen lekker in hun vel. Wat kan er belangrijker zijn dan dat?
Degradatiekennisbank
Materialen verouderen ofwel ‘degraderen’. In welke mate dit gebeurt, hangt af van tal van omgevingsfactoren en moet dus worden gemanaged. Talen beschikt over een zogenoemde ‘degradatiekennisbank’. Daarin zijn gegevens van de projecten vastgelegd met betrekking tot het gebruik en de levensduur van materialen. Door de materialen die worden aangetroffen bij inspecties te vergelijken met de beelden uit de degradatiekennisbank, kan beter voorspeld worden wat de resterende levensduur van de geïnspecteerde materialen is. Daarop kan de onderhoudsplanning worden aangepast. Dat levert volgens het bedrijf betere keuzes op voor vervanging, detaillering en onderhoud en leidt onderaan de streep tot besparing op onderhoudskosten.
Tekst: Ton Verheijen
Foto’s: Koos Groenewold